Uruguay se ha consolidado como uno de los destinos inmobiliarios más atractivos de América Latina, combinando estabilidad política, seguridad jurídica y beneficios fiscales con un mercado dinámico en constante crecimiento. En 2025, el mercado inmobiliario uruguayo presenta oportunidades significativas tanto para inversores locales como extranjeros, especialmente frente a la volatilidad económica regional.
Por qué invertir en Uruguay en 2025
Estabilidad macroeconómica y política:
Uruguay es reconocido como la democracia más sólida de América Latina con instituciones independientes, respeto por la propiedad privada y previsibilidad política. El país mantiene grado inversor en calificaciones de riesgo soberano, lo que garantiza un entorno seguro para inversiones. La inflación se mantiene controlada (alrededor del 4,5% anual, dentro de la meta del Banco Central de 3-6%).
Mercado inmobiliario en auge:
Los precios de propiedades aumentaron un 8% en 2024, con tendencia al alza en 2025. La mediana de precios alcanzó USD 80.000 en mayo de 2025, con 4.600 operaciones de compraventa en junio (11% más que el mes anterior). En 2025 ya se registraron más de 4.600 operaciones de compraventa en junio, reflejando mayor dinamismo del mercado.
Rentabilidad atractiva:
La rentabilidad bruta por alquiler oscila entre 5% y 6% anual en dólares en barrios consolidados, alcanzando hasta 10-12% en zonas de expansión. La rentabilidad neta (descontados gastos e impuestos) ronda entre 3,5% y 4%. Con revalorización de propiedades del 4,5% anual, la rentabilidad total compuesta puede alcanzar 11%.
Acceso sin restricciones para extranjeros:
No existen limitaciones para que extranjeros compren propiedades en Uruguay. Tanto nacionales como extranjeros pueden ser propietarios de bienes inmuebles sin diferencias legales.
Beneficios fiscales:
Uruguay ofrece incentivos tributarios significativos, especialmente la Ley de Vivienda Promovida (Ley 18.795) que otorga exenciones de IVA, ITP e Impuesto al Patrimonio por hasta 10 años. Para nuevos residentes fiscales extranjeros, existe la posibilidad de no tributar sobre rentas de capital extranjero durante 11 años (“tax holiday”).
Libertad cambiaria:
Uruguay permite total libertad en entrada y salida de divisas, convertibilidad de moneda y operaciones sin restricciones cambiarias, a diferencia de países vecinos.
Precios en el mercado actual (2025)
Montevideo:
Los precios de propiedades en Montevideo han experimentado ajustes interesantes en 2025. El valor mediano alcanzó USD 107.600 en mayo, representando una caída del 6,43% desde abril, lo que genera oportunidades de negociación.
Rangos de precios aproximados por tipo de propiedad:
| Tipo de Propiedad | Zona | Precio USD |
|---|---|---|
| Monoambiente | Centro, Cordón, La Blanqueada | 90.000-140.000 |
| Apartamento 1 dormitorio | Pocitos, Punta Carretas | 130.000-200.000 |
| Apartamento 2 dormitorios | Pocitos, Punta Carretas | 160.000-230.000 |
| Apartamento 3+ dormitorios | Malvín, Punta Carretas (premium) | 280.000-350.000+ |
Precios por metro cuadrado en Montevideo:
- Centro y Cordón: USD 2.800-3.250/m²
- Pocitos y Punta Carretas: USD 3.100-4.000/m²
- Carrasco y Barra de Carrasco: USD 4.260/m²
- Precio promedio general: USD 2.627/m²
Barrios más caros (para apartamentos):
Punta Carretas, Pocitos y Parque Rodó encabezan la lista con precios por m² entre USD 3.000-4.000. En casas, Villa Biarritz, Golf y Carrasco superan USD 3.000/m².
Barrios con mejor relación precio-valor:
Punta Rieles (USD 856/m²), Cerro (USD 942/m²) y Jardines del Hipódromo (USD 961/m²) ofrecen precios más accesibles.
Expansión hacia el este:
Ciudad de la Costa ha experimentado un crecimiento notable, con precios de alquiler de casas aumentando 26,6% desde enero 2025. Esta zona atrae a personas de Montevideo que buscan espacios verdes a menor costo.
Punta del Este y Maldonado:
Ofrece oportunidades premium para inversores de mayor capacidad. Precios varían significativamente:
- Casas en zonas premium (Cantegril, Brava, Golf): USD 450.000-1.200.000+
- Apartamentos en Punta del Este: USD 160.000-300.000 típicamente
- Viviendas más accesibles en zonas residenciales: USD 300.000-550.000
Oportunidades de inversión clave
1. Vivienda Promovida (Ley 18.795)
Esta es una de las oportunidades más atractivas para inversores:
- Beneficios: Exención de IVA, ITP, Impuesto al Patrimonio por 10 años
- Rentabilidad mejorada: 6-7% anual por alquiler, más revalorización
- Uno de cada tres apartamentos nuevos en Montevideo participa de este régimen
- Ideal para inversores que buscan minimizar carga tributaria
2. Departamentos pequeños en barrios consolidados
Monoambientes y apartamentos de 1 dormitorio generan alta demanda de alquiler en zonas cercanas a universidades, centros comerciales y de trabajo:
- Inversión inicial accesible (USD 90.000-140.000)
- Rentabilidad bruta 5-6% en barrios como La Blanqueada, Cordón y Centro
- Demanda sostenida de estudiantes y jóvenes profesionales
- Baja vacancia en ubicaciones estratégicas
3. Barrios en expansión
Ciudad de la Costa, zonas de Canelones y Maldonado ofrecen:
- Precios menores que Montevideo
- Crecimiento demográfico sostenido
- Potencial de revalorización 8-12% anual en algunos sectores
- Demanda de alquiler turístico en temporada alta
4. Propiedades para alquiler de corto plazo
En zonas turísticas (Punta del Este, Ciudad Vieja, Colonia del Sacramento):
- Mayor rentabilidad que alquiler tradicional (7-10% bruto)
- Demanda constante de turistas y nómadas digitales
- Posibilidad de ocupación personal parcial
- Requiere mayor participación en gestión
5. Invertir en residencia fiscal
Para extranjeros que buscan optimizar impuestos:
- Inversión desde USD 520.000 con 60 días anuales en país = residencia fiscal
- O inversión de USD 2.220.000 sin necesidad de residir
- Beneficios: 11 años sin tributar sobre rentas extranjeras de capital
- Tasa alternativa de 7% sin límite de tiempo
Estructura de costos al comprar
Impuestos al comprar:
| Concepto | Tasa | Observación |
|---|---|---|
| ITP (Impuesto a Transmisiones Patrimoniales) | 2% del valor catastral | Pagado tanto por comprador como vendedor |
| Honorarios escribano | 3% + IVA | Representa al comprador |
| Honorarios inmobiliaria | 3-4% + IVA | Intermediación |
| Contribución inmobiliaria anual | Variable | Según valor catastral |
Ejemplo práctico: Al comprar una propiedad de USD 150.000 (con valor catastral de USD 80.000):
- ITP: USD 1.600 (2% × 80.000)
- Escribano: USD 4.500 (3% × 150.000)
- Inmobiliaria: USD 5.250 (3,5% × 150.000)
- Total gastos iniciales: USD 11.350 (7,6% del precio)
Impuestos anuales:
- Contribución Inmobiliaria: Aproximadamente USD 80-150/año (varía por zona)
- Impuesto al Patrimonio (IP): Solo si patrimonio en Uruguay supera USD 140.000, con importantes exoneraciones
- Para no residentes: Pueden tributar solo sobre rentas generadas en Uruguay
Impuestos al vender (IRPF):
Tasa: 12% sobre la ganancia de capital:
- Criterio ficto (para compras anteriores a 01/07/2007): 1,8% del precio de venta
- Criterio real (obligatorio para compras posteriores): 12% sobre la diferencia entre precio de venta y costo fiscal actualizado
Exoneración: Si reinviertes el 50% del producido en otra vivienda dentro de 12 meses, puedes eximirte del IRPF.
Rentabilidad por barrio en Montevideo (2025)
Según datos del primer semestre 2025:
| Barrio | Rentabilidad Bruta |
|---|---|
| Casabó | 12,0% |
| Las Acacias | 11,5% |
| Colón Sureste | 10,5% |
| Nuevo París | 10,0% |
| Peñarol | 9,0% |
| Centro | 7,0% |
| Aguada | 6-7,0% |
| Malvín | 6,0% |
| Barrio Sur | 6,0% |
| Palermo | 6,0% |
| La Blanqueada | 5,0% |
| Cordón | 5,0% |
| Punta Carretas | 5,0% |
| Parque Rodó | 5,0% |
Los barrios del norte y oeste ofrecen mejor rentabilidad, especialmente con unidades pequeñas.
Riesgos a considerar
1. Riesgo de vacancia:
Especialmente en zonas de menor demanda o durante recesiones. En barrios consolidados, la vacancia es baja (2-3%), pero en zonas en desarrollo puede alcanzar 8-10%.
2. Variabilidad del tipo de cambio:
Aunque Uruguay permite libertad cambiaria, el peso puede fluctuar significativamente respecto al dólar. El tipo de cambio ha rondado entre 38 y 45 pesos por dólar en años recientes. Para inversores que cobran en pesos, la volatilidad cambiaria afecta rentabilidad.
3. Incertidumbre económica regional:
La situación de países vecinos (Argentina, Brasil) afecta la inversión extranjera en Uruguay. Crisis económicas en la región pueden reducir demanda de inmuebles.
4. Riesgo de reforma tributaria:
Aunque Uruguay mantiene estabilidad fiscal, cambios de gobierno podrían modificar incentivos tributarios. La exención del tax holiday actualmente es por 11 años, pero esto podría cambiar.
5. Inflación en alquileres sin correlación con salarios:
Los alquileres subieron 5,5% en los últimos 12 meses, por encima de la inflación general (4,53%), lo que puede reducir demanda de alquileres o generar presión sobre inquilinos.
6. Revalorización no garantizada:
Si bien históricamente Uruguay ha visto revalorización del 4-5% anual, esto no es garantía. Saturación de oferta en ciertas zonas puede desacelerar crecimiento de precios.
7. Mantenimiento de propiedades:
Costos de mantenimiento, reparaciones y expensas comunes pueden ser significativos, reduciendo rentabilidad neta.
8. Crédito hipotecario limitado:
Los bancos uruguayos financian hasta 90% para compradores locales y solo 50% para extranjeros, lo que requiere capital importante.
Requisitos y pasos para comprar como extranjero
1. Obtener RUT (Registro Único Tributario):
Esencial para cualquier operación formal. Trámite ante Dirección General Impositiva (DGI). Tiempo: 1-2 semanas.
2. Abrir cuenta bancaria:
Facilita pagos y demostraciones de fondos. Bancos principales: BROU, Santander, BBVA, Itaú. Requerimientos mínimos de depósito varían.
3. Contratar escribano:
Profesional que actúa de intermediario en la transacción, revisa documentación de la propiedad y realiza la escritura. Honorarios: 3% + IVA del precio.
4. Contratar inmobiliaria (opcional pero recomendado):
Facilita búsqueda, negociación y coordinación con vendedor. Honorarios: 3-4% + IVA.
5. Realizar promesa de compra:
Contrato que refleja acuerdo de compra. Puede iniciar proceso de residencia fiscal si inviertes cantidad requerida.
6. Tasación de la propiedad:
Banco o escribano pueden exigir evaluación del inmueble. Costo: USD 200-500.
7. Escrituración:
Documento notarial que transfiere propiedad. Tiempo total desde oferta a escritura: 4-8 semanas.
8. Registro de propiedad:
Inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble. Trámite realizado por escribano, tiempo: 1-2 semanas adicionales.
Residencia fiscal vs. residencia legal
Residencia Fiscal (tributaria):
- Requisitos:
- Permanecer 183 días anuales, O
- Invertir USD 520.000 + 60 días anuales, O
- Invertir USD 2.220.000 sin residencia física
- Beneficios:
- Tax holiday: 11 años sin tributar rentas extranjeras de capital
- Alternativa: 7% fijo sin límite de tiempo
- No aplica impuesto a herencia ni donaciones
- Patrimonio extranjero no está gravado
- Otorgada por: Dirección General Impositiva (DGI)
Residencia Legal (migratoria):
- Requisitos: Documentación personal, demostración de medios económicos (USD 1.000-1.500 mensuales), domicilio
- Beneficios: Vivir y trabajar legalmente, acceso a servicios públicos, opción de ciudadanía después de 3-5 años
- Otorgada por: Dirección Nacional de Migración
- Nota: La residencia legal es independiente de la fiscal. Puedes obtener residencia fiscal sin residencia legal.
Tips prácticos para invertores
Antes de comprar:
- Investigar el barrio a fondo: Analiza demanda de alquiler, proximidad a servicios, infraestructura urbana planificada
- Comparar rentabilidades: Barrios de expansión pueden ofrecer 8-12% bruto vs 5-6% en zonas consolidadas, pero con mayor riesgo de vacancia
- Calcular gastos reales: No solo el precio de compra; incluye contribución inmobiliaria, impuestos anuales, mantenimiento (5-8% del alquiler anual)
- Evaluar financiamiento: Si eres extranjero, acceso a crédito es limitado. Considera tener 50% de capital inicial disponible
- Consultar con asesor fiscal: Antes de invertir, planifica estructura tributaria (residencia fiscal, vivienda promovida, etc.) con especialista
Al comprar:
- Negociar en temporada baja: Marzo-noviembre ofrece mejores oportunidades que temporada de verano
- Exigir documentación completa: Escritura original, historial de impuestos pagados, ausencia de embargos. El escribano debe revisar todo
- Verificar vivienda promovida: Si aplica, verifica que proyecto sea elegible para beneficios fiscales
- Asegurar con escribano experimentado: Profesional con expertise en compras de extranjeros minimiza riesgos
- No pagar en cash: Usa transferencia bancaria internacional (SWIFT). Evita documentación de dinero negro
Para optimizar rentabilidad:
- Invertir en monoambientes o 1 dormitorio: Mejor relación precio-demanda, rotación de inquilinos más rápida
- Ubicar en zonas de demanda constante: Cerca de universidades, centros comerciales, coworkings
- Cobrar alquileres en dólares: Protege rentabilidad de devaluación de peso uruguayo
- Considerar Vivienda Promovida: Exenciones fiscales por 10 años mejoran rentabilidad neta significativamente
- Mantener fondo de contingencia: Alrededor de 10% del precio para reparaciones inesperadas
Para gestión administrativa:
- Formalizar contrato de alquiler: Mínimo 2 años, con cláusulas de actualización anual por inflación
- Utilizar gestor inmobiliario: Si no resides en Uruguay, tercerizar cobros, mantenimiento y gestión de inquilinos (costo típico: 5-8% del alquiler)
- Registrar impuestos y gastos: Documentar todas las mejoras realizadas; son deducibles al vender
- Revisar anualmente el valor: Para optimizar decisiones de venta/reinversión
- Estar atento a cambios fiscales: Monitorear cambios en leyes de vivienda promovida, impuestos o beneficios residencia fiscal
Análisis: ¿Existe burbuja inmobiliaria?
Un análisis importante para 2025: NO existen señales claras de burbuja inmobiliaria en Uruguay:
Indicadores de salud del mercado:
- Crecimiento de precios moderado (5-8% anual) y gradual, no explosivo
- Demanda basada en inversión real (vivienda propia, rentas) no especulación
- Crédito hipotecario prudente (bancos exigen 50% capital para extranjeros)
- Rentabilidad en alquiler sostenible (5-6% anual)
- Fundamentales económicos sólidos (inflación controlada, PIB crecimiento)
Factores a monitorear:
- Saturación de oferta en Vivienda Promovida sin demanda correlativa
- Caída sostenida en rentabilidad de alquileres
- Impacto de crisis económicas de Argentina/Brasil en demanda extranjera
- Cambios en políticas fiscales que reduzcan beneficios
Invertir en bienes raíces en Uruguay en 2025 presenta oportunidades sólidas para diversificar patrimonio, generar rentabilidad en dólares y acceder a beneficios fiscales sin igual en la región. El mercado combina estabilidad institucional con mercado dinámico, rentabilidades atractivas (5-12% según ubicación) y políticas favorables para inversores extranjeros.
Sin embargo, como cualquier inversión, requiere investigación, planificación tributaria adecuada y asesoramiento profesional. Los inversores que enfoquen en ubicaciones estratégicas, barrios con demanda sostenida y aprovechen incentivos como la Ley de Vivienda Promovida podrán maximizar retornos mientras minimizan riesgos.
Uruguay no ofrece rentabilidades especulativas, pero sí oportunidades predecibles y seguras en un país que ha demostrado resiliencia económica y estabilidad política consistente durante décadas.