Cómo obtener un crédito hipotecario en Uruguay: pasos, tasas y requisitos

Acceder a un crédito hipotecario en Uruguay es el camino principal para comprar una vivienda propia. El mercado ofrece diversas opciones entre bancos públicos y privados, con condiciones competitivas que se adaptan a diferentes perfiles de solicitantes. Esta guía detalla todo lo que necesitás saber para obtener financiamiento inmobiliario en el país.

Instituciones que otorgan créditos hipotecarios

El mercado uruguayo de préstamos hipotecarios está dominado por el Banco Hipotecario del Uruguay (BHU), que concentra aproximadamente el 70% del mercado y ofrece las tasas más competitivas. Sin embargo, los bancos privados como Santander, BBVA, Itaú, HSBC y Scotiabank han ganado terreno ofreciendo procesos menos burocráticos y mayor flexibilidad.

El BHU es la institución pública especializada en crédito hipotecario y ofrece financiamiento de hasta el 90% e incluso 100% del valor de la vivienda en algunos casos, con tasas desde 3,75% TEA. Los bancos privados generalmente prestan entre el 70% y 85% del valor del inmueble, aunque con trámites más rápidos.

Requisitos principales

Para solicitar un crédito hipotecario en Uruguay, debés cumplir con los siguientes requisitos básicos:

Requisitos personales:

Ser mayor de 18 años
Edad máxima variable según la institución: entre 60 y 77 años al momento de solicitar el préstamo
Edad máxima al finalizar el préstamo: generalmente entre 75 y 84 años
Al menos uno de los titulares debe ser residente legal en Uruguay
No pueden ser más de dos titulares del préstamo

Requisitos de ingresos:

Ingreso mínimo mensual del titular: varía entre $30.000 y $60.000 según la institución
El ingreso mínimo del núcleo familiar puede ser de $50.000 a $60.000
Se pueden sumar ingresos del cónyuge o hasta 3 aportantes según el banco
La cuota no debe superar un porcentaje de los ingresos líquidos: entre 20% y 35% según la moneda y el banco

Requisitos laborales:

Antigüedad laboral mínima: 1-2 años para trabajadores dependientes
Para trabajadores independientes no profesionales: 3 años
Para profesionales independientes: 1-3 años según la institución

Antecedentes crediticios:

No tener antecedentes negativos en el Clearing de Informes
Calificación aceptable en el Banco Central del Uruguay (BCU)
No figurar en el listado de morosos alimenticios
No registrar embargos, reivindicaciones o incumplimientos

Ahorro previo:

Primera vivienda: generalmente 10% del valor de la propiedad
Con el Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH): entre 10% y 25%
Para viviendas del programa “Entre Todos”: solo 5% de ahorro previo
Segunda vivienda: puede requerir mayor ahorro previo

Documentación necesaria

Para solicitar un crédito hipotecario, deberás presentar la siguiente documentación:

Documentos de identidad:

Cédula de identidad de todos los titulares y del núcleo familiar
Libreta de matrimonio, sentencia de divorcio o partida de defunción según corresponda

Comprobantes de ingresos:

Trabajadores dependientes: último recibo de sueldo (o últimos 6 si hay ingresos variables)
Trabajadores independientes: constancia de ingresos emitida por contador público que incluya los últimos 12 meses

Documentos laborales:

Historia laboral nominada expedida por BPS de todos los mayores de edad

Otros documentos:

Constancia de domicilio sin multas ni recargos (recibo de servicio público)
Formulario de solicitud de préstamo completado
Declaración jurada patrimonial
Certificación notarial de manifestación de bienes
Comprobante del ahorro previo

Tasas de interés actuales (2025)

Las tasas de interés varían significativamente según la institución, el plazo y el monto del préstamo. En general, las tasas en Unidades Indexadas (UI) son las más utilizadas y convenientes:

BHU:

Desde 3,75% TEA (para financiamiento de hasta 60% del valor del bien)
Desde 4,0% TEA para financiamiento de hasta 90%
Hasta 4,75% TEA para plazos de 20-25 años

Bancos privados:

Santander: desde 4,0% TEA
BBVA: desde 4,25% TEA (con tasas preferenciales desde 4,0% para clientes que cobran sueldo)
Itaú: desde 4,15% TEA (campaña hasta diciembre 2025), normalmente 4,5%
HSBC: desde 4,75% a 5,25% TEA
Scotiabank: desde 4,5% TEA

Préstamos en dólares:

Tasas generalmente desde 6,0% a 7,5% + IVA
Plazo máximo más corto: entre 10 y 18 años
Relación cuota/ingreso más restrictiva: máximo 15-20%

Es importante entender que las tasas efectivas anuales (TEA) incluyen todos los costos del préstamo, mientras que las tasas nominales no. Las instituciones están obligadas por ley a informar la TEA en toda su documentación.

Diferencia entre UI, dólares y pesos

Unidades Indexadas (UI):
Las UI son una unidad de valor que se ajusta diariamente según la inflación medida por el Índice de Precios al Consumo (IPC). La UI sigue a la inflación con un mes de retraso.

Ventajas: Protege el valor real de la deuda, tasas de interés más bajas, cuotas más predecibles a largo plazo si los salarios se ajustan por inflación. Son ideales cuando los ingresos son en pesos y se ajustan periódicamente.

Desventajas: Las cuotas aumentan todos los meses según la inflación. Si los salarios no siguen a la inflación, la carga de la cuota puede volverse pesada.

Dólares:
Tasas más altas (6-7,5%), plazos más cortos (10-18 años), incluyen IVA sobre intereses. Son riesgosos si los ingresos están en pesos, ya que el dólar puede fluctuar significativamente.

Pesos:
Menos comunes para hipotecas de largo plazo. Las tasas de interés suelen ser más altas para compensar la inflación.

Pasos para obtener un crédito hipotecario

1. Evaluación financiera personal
Antes de iniciar el proceso, calculá cuánto podés pagar mensualmente. La cuota no debe superar el 25-35% de tus ingresos líquidos. Verificá tu situación crediticia en el Clearing de Informes y el BCU.

2. Calcula tu capacidad de préstamo
Utilizá los simuladores en línea que ofrecen todos los bancos para estimar el monto que podés solicitar según tus ingresos. Considerá que deberás cubrir entre el 10% y 30% del valor de la vivienda con ahorro propio.

3. Compara opciones
Analizá las ofertas de al menos 3-4 instituciones diferentes. Compará no solo las tasas de interés, sino también los plazos máximos, porcentajes de financiamiento, y requisitos específicos.

4. Selecciona la vivienda
Una vez que tengas claridad sobre tu capacidad de préstamo, buscá la propiedad que se ajuste a tu presupuesto. El valor mínimo del inmueble varía según la institución: generalmente USD 800/m² en Montevideo y USD 600/m² en el interior.

5. Solicita el préstamo
Acercate a la sucursal del banco elegido con toda la documentación requerida. Completá los formularios de solicitud y entregá todos los documentos. Algunos bancos permiten iniciar el proceso en línea.

6. Tasación de la propiedad
La institución financiera realizará una tasación del inmueble para determinar su valor de mercado y valor de remate. Este proceso puede tener costo, aunque algunos bancos lo ofrecen sin cargo.

7. Aprobación crediticia
El banco analizará tu solicitud, verificando tus antecedentes crediticios, capacidad de pago y la documentación presentada. El tiempo de aprobación varía: puede ser rápido en bancos privados (semanas) o más lento en el BHU (puede tomar varios meses).

8. Documentación notarial
Una vez aprobado el crédito, los escribanos deberán presentar al banco la documentación referente a la propiedad. Esto incluye certificados registrales, títulos de propiedad, y verificación de que el inmueble está libre de embargos.

9. Escrituración
Se define día y hora para la firma de la escritura y el pago de la propiedad. El escribano es elegido por el comprador.

10. Desembolso y entrega
El banco realiza el desembolso del préstamo (generalmente en pesos uruguayos, aunque se puede solicitar cambio a dólares con cotización preferencial). Finalmente, recibís las llaves de tu nueva vivienda.

Porcentajes de financiamiento

Primera vivienda:

BHU: hasta 90% del valor (puede llegar al 95-100% con garantías adicionales)
Bancos privados en UI: hasta 80-90% del valor de mercado
Bancos privados en dólares: hasta 70% del valor de mercado

Segunda vivienda:

Generalmente hasta 60-75% del valor de mercado
Plazos más cortos: máximo 15 años

Plazos de financiamiento

Los plazos máximos varían según la institución y la moneda:

BHU: hasta 25 años
Santander: hasta 30 años (el más largo del mercado)
BBVA: hasta 25 años
Itaú: hasta 20 años
HSBC: hasta 25 años
Scotiabank: hasta 25 años

Los préstamos en dólares tienen plazos más cortos, generalmente entre 10 y 18 años.

Costos adicionales asociados

Además del precio de la vivienda y el préstamo, deberás considerar gastos adicionales que pueden representar entre el 9% y 12,5% del valor total del inmueble:

Gastos de escrituración (3-5% del valor):

Honorarios del escribano: 3% del precio de compra + IVA
Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (ITP): 2% del valor catastral para el comprador (el vendedor paga otro 2%)

Otros gastos:

Comisión inmobiliaria: 3-5% del valor de la transacción (pagada tanto por comprador como vendedor)
Certificados registrales e inscripción del título: variable
Solicitud de préstamo en el BHU: alrededor de USD 537
Gastos por documentación notarial: aproximadamente USD 325
Tasación de la propiedad: variable según el banco

Gastos del préstamo:

Gastos administrativos: 1,5% + IVA sobre el monto del préstamo
Seguro de vida: obligatorio en la mayoría de instituciones
Seguro de incendios: obligatorio
Tasa de control regulatorio: 0,1% anual sobre saldo de capital
Tasa de prestación complementaria: 0,3% anual sobre saldo de capital
Gastos de escribanía del préstamo: 0,5-1,5% del valor de la hipoteca

Seguro de vida

El seguro de vida es obligatorio para acceder a un crédito hipotecario en Uruguay. Su función es cubrir el saldo de la deuda en caso de fallecimiento o invalidez total y permanente del titular.

Características del seguro de vida:

Cubre la cancelación de la deuda al momento del fallecimiento o ITP
El capital máximo asegurado varía según la edad: hasta USD 500.000 para menores de 65 años, USD 40.000 entre 65-70 años, USD 20.000 entre 71-77 años
El beneficiario suele ser la propia entidad financiera
Límite de permanencia en la póliza: generalmente hasta los 80-85 años

Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios (FGCH)

El FGCH es un instrumento creado para facilitar el acceso a la vivienda de familias que no tienen el ahorro previo suficiente:

Permite financiar hasta el 90% del valor de la vivienda
Requiere ahorro previo de solo 10-25% (reducido a 5% para viviendas del programa “Entre Todos”)
Ingreso líquido del núcleo familiar no puede superar las UR 100
Préstamo en UI o pesos, plazo máximo 25 años
Cuota debe ser inferior al 35% de los ingresos
Valor máximo de la vivienda: UI 1.036.294 (aproximadamente USD 154.000) en Montevideo para viviendas usadas
Se opera a través de bancos adheridos como BHU, HSBC y otros

Programas especiales del gobierno

Subsidio a la Cuota del MVOT:
Para familias con ingresos entre 45 y 80 UR que deseen comprar vivienda nueva:

Financiamiento del 90% del valor de la vivienda
Ahorro previo del 10%: 3% al inscribirse, 3% a los 60 días de adjudicación, 4% a los 6 meses de la compraventa
Plazo máximo: 25 años
El MVOT otorga un subsidio mensual para ayudar a pagar la cuota
Acceso mediante sorteo público

Compra de vivienda en el mercado inmobiliario:
El MVOT también ofrece préstamos directos para compra de vivienda usada o nueva con condiciones especiales:

Tasa: 5,116% TEA
Plazo máximo: 25 años
Financiamiento: Fondo Nacional de Vivienda y Urbanización
Ahorro previo mínimo: 4%
Ingresos familiares: entre 20 y 96 UR según tamaño del núcleo

Consejos para aumentar las posibilidades de aprobación

Antes de solicitar:

Verificá y limpiá tu historial crediticio en el Clearing y el BCU con anticipación
Asegurate de tener toda la documentación completa y actualizada
Evitá abrir nuevas tarjetas o solicitar otros créditos en los meses previos
No cambies de trabajo durante el proceso de solicitud
Mantén un nivel de endeudamiento total por debajo del 30-35% de tus ingresos

Durante la solicitud:

Compará al menos 3-4 opciones diferentes de bancos
No pidas más de lo necesario; ajustá el préstamo a tu capacidad real de pago
Lee cuidadosamente todas las condiciones del préstamo, incluyendo penalizaciones por atraso
Considerá todos los gastos adicionales, no solo la cuota mensual
Aprovechá beneficios si cobrás tu sueldo en el banco donde solicitás el préstamo

Consideraciones especiales:

Si estás en el Clearing, informate sobre opciones alternativas de financiamiento privado
Para préstamos en UI, asegurate de que tus ingresos se ajusten periódicamente por inflación
Si tus ingresos son en pesos, evitá préstamos en dólares por el riesgo cambiario
Mantén un margen de ahorro para futuros aumentos de la cuota (especialmente en UI)

BHU vs Bancos Privados

Ventajas del BHU:

Tasas de interés más competitivas (desde 3,75%)
Mayor porcentaje de financiamiento (hasta 90-100%)
Plazo máximo de 25 años
Reconocimiento del ahorro previo
Respaldo del Estado uruguayo
Especialización en vivienda

Desventajas del BHU:

Procesos más burocráticos
Tiempos de aprobación más largos
Requisitos estrictos de documentación
Mayor demora en todo el trámite

Ventajas de bancos privados:

Procesos menos burocráticos y más rápidos
Mejor atención y seguimiento personalizado
Beneficios adicionales (tasación sin costo, seguros incluidos)
Tasas preferenciales para clientes que cobran sueldo en el banco
Mayor flexibilidad en algunos casos

Desventajas de bancos privados:

Tasas generalmente más altas que el BHU
Menor porcentaje de financiamiento (70-85%)
No consideran ahorro previo como requisito favorable
Requisitos de ingresos mínimos a veces más altos

Errores comunes a evitar

No entender completamente las condiciones del préstamo, especialmente la diferencia entre tasa nominal y tasa efectiva anual
Presentar documentación incompleta que retrasa o frena la aprobación
Pensar que estar en el Clearing impide totalmente el acceso, cuando existen opciones alternativas
No comparar suficientes opciones y aceptar la primera propuesta
Solicitar más dinero del necesario, generando cuotas difíciles de pagar
No considerar todos los gastos asociados más allá de la cuota mensual
Ignorar el impacto de la inflación en préstamos UI sin entender cómo crecerá la cuota
No revisar el historial crediticio antes de solicitar para corregir errores
No tener un presupuesto realista de la capacidad de pago a largo plazo
Cambiar de trabajo o abrir nuevos créditos durante el proceso de solicitud

Tiempo estimado del proceso

El tiempo total para obtener un crédito hipotecario en Uruguay varía según la institución:

Aprobación crediticia: puede ser rápida en bancos privados (1-3 semanas) o más lenta en el BHU (1-3 meses)
Tasación: 1-2 semanas
Análisis de documentación: 2-4 semanas
Escrituración: se coordina según disponibilidad, generalmente 2-4 semanas después de la aprobación final
Tiempo total estimado: entre 2 y 6 meses desde la solicitud hasta la escrituración

Recursos útiles

BHU: www.bhu.com.uy – Principal institución hipotecaria pública
Fondo de Garantía de Créditos Hipotecarios: www.anv.gub.uy/fgch – Información sobre el FGCH
MVOT: www.gub.uy/mvot – Programas de subsidios y apoyo gubernamental
Banco Central del Uruguay: www.bcu.gub.uy – Consulta de Central de Riesgos Crediticios
Clearing de Informes: www.equifax.uy – Consulta de historial crediticio

Obtener un crédito hipotecario en Uruguay requiere planificación, documentación completa y comprensión clara de las condiciones financieras. Tomarte el tiempo para comparar opciones, preparar tu situación crediticia y entender todos los costos involucrados te permitirá acceder a las mejores condiciones y hacer realidad el sueño de la vivienda propia de manera sustentable.